Investeren in de woning van je partner: wat bij beëindiging van de relatie?
Blog
12 januari 2024
Stel, je hebt geïnvesteerd in de woning van je samenwonende partner.
Wanneer je gehuwd bent of een verklaring hebt afgelegd van wettelijke samenwoning, doen er zich niet veel problemen voor. In de wet zijn hiervoor duidelijke vergoedingsregels bepaald.
Maar wat als je niet gehuwd bent en geen verklaring van wettelijke samenwoning hebt afgelegd, we spreken dan van feitelijk samenwonende partners.
In het ideale geval wordt er tussen de feitelijk samenwonende partners een samenlevingsovereenkomst of een schulderkenning opgesteld, waarin bepaald wordt dat de partner die geïnvesteerd heeft recht heeft op een vergoeding voor de gedane investeringen, in geval de relatie ten einde komt.
Maar wat als je geen afspraken gemaakt hebt? Wat gebeurt er dan bij de beëindiging van de relatie? Zal je jouw geld nooit meer terugzien?
Deze stelling moet genuanceerd worden.
Door het verbouwen aan het huis van je partner, word je geen eigenaar van het huis. Het onroerend goed blijft eigendom van je partner. Het is echter wel begrijpelijk dat je bij het beëindigen van je relatie, het geld dat je hebt geïnvesteerd in het onroerend goed terug wilt zien.
In tegenstelling tot gehuwden en wettelijk samenwonende partners, zijn feitelijk samenwonende partners minder beschermd tegen vermogensverschuivingen die plaatsvinden tijdens de relatie. Bij de vereffening en verdeling worden immers vermogensverschuivingen gecorrigeerd. Dit gebeurt niet bij een feitelijke samenwoning.
Er zijn echter wel rechtsfiguren waarop beroep kan worden gedaan om het geld dat je geïnvesteerd hebt in het onroerend goed van je partner te recupereren.
De bijdrageplicht van de feitelijk samenwonende partners
De partners dragen tijdens hun relatie bij in de kosten van hun gezamenlijk huishouden. Dit is een vage term, maar gaat meer bepaald over de kosten van voeding, nutsvoorzieningen zoals water, gas, elektriciteit,… Dit is geen plicht die voortvloeit uit de wet zoals het geval is voor gehuwden (art. 221 oud BW) of wettelijk samenwonende partners (art. 1477 § 3 oud BW) maar deze vloeit voort uit een solidariteitsgedachte.
Het hof van beroep te Gent argumenteerde op 12 februari 2015 dat indien partners vrijwillig deze kosten hebben gemaakt, dit later niet teruggevorderd kan worden. Dit is volgens het hof een vorm van solidariteit.
Het hof van beroep te Brussel argumenteerde op 19 april 2012 wel dat indien de verwachtingen, die gevormd worden door de vereiste solidariteit, overstijgd worden er wel een terugbetaling gevraagd kan worden.
Dit is en blijft wel een feitelijke beoordeling door de rechter. Er zou dus beargumenteerd kunnen worden dat de kosten voor het verbouwen aan de woning van je partner de bijdrageplicht overschrijden en terugbetaald moeten worden. Het zou ook kunnen zijn dat dit jouw bijdrage was. De feitelijke omstandigheden zijn hier essentieel.
Vermogensverrijking zonder oorzaak
De vermogensverrijking zonder oorzaak is een rechtsfiguur die soelaas kan bieden voor het geval je geïnvesteerd hebt in het onroerend goed dat behoorde aan je partner.
Aan welke voorwaarden moet er voldaan zijn?
Er zijn enkele cumulatieve voorwaarden, waaraan moet worden voldaan om op deze rechtsfiguur beroep te kunnen doen.
Cumulatief houdt in dat er voldaan moet zijn aan álle voorwaarden. Is er niet voldaan aan één voorwaarde, dan kan er geen beroep gedaan worden op deze rechtsfiguur.
Er moet sprake zijn van:
- Een verrijking
- Een verarming
- Een causaal verband tussen de verrijking en de verarming
- Voor de verrijking, noch voor de verarming ligt een juridische oorzaak aan de basis
- Subsidiariteit: De verarmde heeft geen andere rechtsvordering ter beschikking
Eerst en vooral moet er dus sprake zijn van een verrijking. De verrijking kan zowel materieel als immaterieel zijn. De verrijking kan erin bestaan dat er een vermeerdering is van het actief maar het kan ook zijn dat er een vermindering is van het passief. Dit is het geval wanneer je partner investeert in jouw onroerend goed. De verbetering van jouw onroerend goed is vanzelfsprekend een verrijking. Men kan ook spreken van een verrijking bij het verwerven van een goed, het realiseren van een meerwaarde, …
Daarnaast moet er sprake zijn van een verarming. Dit spreekt ook voor zich. De partner is verarmd. Dit kan de vorm aannemen van de vermeerdering van het passief of de vermindering van het actief. In het geval dat je geld hebt geïnvesteerd in het huis van je partner, is er duidelijk sprake van een verarming. Je hebt immers geld geïnvesteerd in een onroerend goed dat niet van jou is.
Naast de hierboven besproken voorwaarden is er ook een derde voorwaarde waaraan voldaan moet zijn. De verrijking en verarming moeten immers causaal verband houden met mekaar. In de situatie die we hier bespreken, is er zeker sprake van een causaal verband. De verrijking van je partner houdt immers verband met jouw verarming, je hebt geld gestoken in het onroerend goed van je partner, waardoor het onroerend goed hoogstwaarschijnlijk een meerwaarde heeft gerealiseerd.
Er mag daarnaast geen rechtsgrond zijn die deze verarming en verrijking rechtvaardigen. Daar zit vaak het probleem! Het feit dat er een relatie bestond ten tijde van de verarming en verrijking is op zich geen grond om de vordering op basis van de ongerechtvaardigde verrijking te weigeren. De wil van de verarmde kan echter wel een rechtsgrond vormen, waardoor er geen beroep kan worden gedaan op de ongerechtvaardigde verrijking. Had de partner de bedoeling om een definitieve vermogensverschuiving tot stand te brengen? Is het antwoord op deze vraag ja, dan kan er geen beroep gedaan worden op deze rechtsfiguur.
Tot slot mag de verarmde zich niet op een andere rechtsfiguur kunnen beroepen dan de verrijking zonder oorzaak.
Indien aan al deze voorwaarden cumulatief voldaan is, kan er succesvol beroep worden gedaan op deze rechtsfiguur om je geïnvesteerde geld te recupereren.
Natrekking
Natrekking is ook een figuur die vaak wordt ingeroepen. Stel je beslist om samen met je partner te bouwen op een grond die eigendom is van jouw partner. In dat geval is er sprake van het recht van natrekking, waarbij wordt uitgegaan van twee vermoedens.
Men gaat er enerzijds van uit dat de constructies die zich bevinden op de grond van jouw partner ook eigendom zijn van jouw partner, zijnde de eigenaar van de grond. Daarnaast gaat men ervan uit dat de grondeigenaar de constructies aan het goed ook zelf heeft bekostigd.
Dit zou dus betekenen dat als je geen afspraken maakt omtrent de investeringen die jij maakt op de grond van jouw partner, alle constructies als eigendom van jouw partner worden beschouwd.
Gelukkig zijn er wel enkele oplossingen om dit probleem te vermijden.
Er kan stilzwijgend afstand worden gedaan van het recht van natrekking, wat gekoppeld gaat met een opstalrecht. Bijvoorbeeld de partners hebben samen de architect gecontacteerd en een overeenkomst gesloten, samen een vergunning aangevraagd, samen een lening afgesloten, samen aankopen gedaan,… Dit zijn elementen die er voor de rechter op kunnen wijzen dat er een opstalrecht is gevestigd.
Ook het tweede vermoeden over de betaling van de constructies kan weerlegd worden met alle middelen van het recht, zoals rekeninguittreksels, getuigenissen, foto’s,…, maar dit kan bewijsproblemen met zich meebrengen.
Maak duidelijke afspraken
De vorige rechtsfiguren wijzen erop dat het toch niet zo eenvoudig is om je geld te recupereren na de beëindiging van een relatie, maar het is niet onmogelijk.
Wat raden wij aan? Maak vanaf het begin duidelijke afspraken met je partner zodat discussies en bezorgdheden na het einde van een feitelijke samenwoningsrelatie vermeden kunnen worden.
Hulp of advies nodig?
Hulp of advies nodig voor het recupereren van gelden, geïnvesteerd in het onroerend goed van je feitelijk samenwonende partner? Neem contact op met onze experts Personen- en Familierecht.
